Win-Win-Situation

Seniorenalter erreicht, Haus abgezahlt, die Rente deckt die Fixkosten, für die Erfüllung lang gehegter Träume und Pläne aber reicht das Geld nicht aus. Vor dieser Situation stehen viele beim Eintritt ins Rentenalter. Verrentung, Leibrente, Verkauf und Rückmietung, Umkehrdarlehen – es gibt diverse Möglichkeiten, weiterhin in der gewohnten Umgebung zu leben und trotzdem finanziell deutlich besser dazustehen. Der Münchner Finanzexperte Otto Kiebler hat in den letzten zehn Jahren sein HausplusRente-System kontinuierlich weiterentwickelt und perfektioniert.

BELLEVUE: Herr Kiebler, was versteht man unter Immobilienverrentung?

Otto Kiebler: Bei der Immobilienverrentung wird das in der Immobilie gebundene Vermögen in liquides Barvermögen umgewandelt. Anders als bei einem Verkauf der Immobilie, bei dem man nach dem Verkauf sein Zuhause verlassen muss, kann man bei einer Immobilienverrentung lebenslang in den lieb gewordenen vier Wänden bleiben.

Was bedeutet Nießbrauch?

Ein sperriges Wort für eines der stärksten Rechte, die es in Deutschland gibt. Wer den Nießbrauch an einer Immobilie hat, ist gegen Pfändungsansprüche, Insolvenzen und andere vergleichbare Unwägbarkeiten 100-prozentig abgesichert.

Nehmen wir ein Beispiel. Ein Ehepaar hat das Rentenalter erreicht. Er ist 70 Jahre alt, sie 66. Das bezahlte Haus hat einen Marktwert von 500.000 Euro. Die ortsübliche Kaltmiete liegt bei 1.000 Euro. Wie rechnen Sie?

Das lässt sich zwar nicht so ganz einfach verallgemeinern, jeder Kunde, jedes Objekt bedarf einer individuellen Analyse, aber versuchen wir es trotzdem. Streng vereinfacht kalkulieren wir wie folgt: Nach Sterbetafel der Versicherungen beträgt die Lebenserwartung des jüngeren Bewohners 94 Jahre. 1.000 Euro Miete rechnen wir ca. mit Faktor 0,8. Das heißt: Verbleibende 28 Jahre mal 12 Monate mal 800 Euro macht knapp 270.000 Euro. 500.000 Euro minus 270.000 Euro sind 230.000 Euro. Sie bekommen 230.000 Euro als eine sofortige, zumeist steuerfreie Einmalzahlung und ein im Grundbuch erstrangig abgesichertes, lebenslanges Nießbrauchrecht.

Potenzielle Erben sind von einer solchen Regelung wahrscheinlich nicht gerade begeistert …

Das lässt sich so pauschal nicht sagen! Viele Verkäufer nutzen Teile der Einmalzahlung, um Kinder oder Enkel finanziell zum Beispiel bei deren eigenen Immobilienprojekten oder Studienplänen zu unterstützen.

Eine Alternative wäre, bei der Bank eine neue Hypothek auf die Immobilie aufzunehmen.

Geld von Banken zu bekommen – selbst wenn man eine abbezahlte Immobilie sein Eigen nennt – wird seit 2016 im Alter bedingt durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie immer schwieriger.

Wer zahlt Nebenkosten, Reparaturen?

Der Verkäufer bleibt wirtschaftlicher Eigentümer und Hausherr der Immobilie. Er trägt Nebenkosten und in der Regel Kosten für Reparaturen. Bei langfristigen, elementaren Maßnahmen, zum Beispiel einem neuen Dach, sollten die Parteien gemeinsam eine Lösung finden.

Was passiert, wenn man nicht bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen kann, wenn zum Beispiel ein Partner stirbt und die Witwe/der Witwer künftig betreut wohnen möchte?

Dann gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder er/sie bekommt künftig monatlich den derzeitigen Mietwert – also die 800 Euro – erstattet, oder man einigt sich auf eine weitere Einmalzahlung.

Langes Leben oder frühes Sterben, Verkäufer oder Käufer – wer macht das bessere Geschäft?

Im Gegensatz zur Leibrente ist die HausplusRente keine „Wette auf den Tod“, sondern für beide Parteien eine Win-win-Situation. Der Verkäufer bleibt in seiner gewohnten Umgebung leben und bekommt eine beachtliche Einmalzahlung, mit der er seinen Ruhestand richtig genießen kann. Der Käufer hat die Chance, für einen relativ günstigen Preis eine Immobilie in guter Lage und mit Wertentwicklungspotential zu erwerben.