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Börse online

Wann es für Senioren sinnvoll ist, ihr Eigenheim zu verkaufen

In Deutschland steigen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen deutlich stärker als die Renten. HausplusRente-Gründer Otto Kiebler erklärt im Interview bei BÖRSE ONLINE, wann es für Senioren sinnvoll ist, ihr Eigenheim zu verkaufen.

BÖRSE ONLINE: Leibrente, Teilverkauf, Umkehrdarlehen – für Ruheständler gibt es mehrere Möglichkeiten, eine Wohnimmobilie zu Geld zu machen. Was spricht für eine Immobilienverrentung?

Otto Kiebler: Aus meiner Sicht ist die Verrentung von Eigenheimen für alle Eigentümer die ideale Lösung, falls sie sich nicht verpflichtet fühlen, ihre Immobilie vererben zu müssen. Die in der Vergangenheit angebotenen Modelle wurden hierzulande nicht angenommen und verschwanden daher nach kurzer Zeit wieder vom Markt.

Was sind die Gründe dafür?

Als ich mich intensiv mit dem Thema Immobilienverrentung beschäftigte, stellte ich fest, dass die bisher in Deutschland angebotene Verrentungsmodelle wie Verkauf und Rückmietung, Verkauf auf Leibrentenbasis oder erneute Kreditaufnahme im Rahmen eines Umkehrdarlehens keine oder nur sehr geringe Akzeptanz bei Senioren erfahren.

Was machen Sie strategisch anders?

Unsere Geschäftsphilosophie ist es, für jeden interessierten Immobilieneigentümer einen Lösungsvorschlag zu erarbeiten, der mit den Überlegungen und Zielen von Senioren im Einklang steht. Ziel ist daher, ein maßgeschneidertes Konzept anzubieten, das den individuellen Wünschen entspricht.

Auf welche Punkte legen Verkaufs-Interessierte erfahrungsgemäß besonderen Wert?

Vor allem auf die Gewissheit, den Gegenwert der Immobilie auch tatsächlich zu erhalten, die Sicherheit, dass auch eine wirtschaftliche Schieflage oder Insolvenz des Erwerbers keine negativen Auswirkungen für den Veräußerer haben – sowie den Ausschluss jeglicher Bevormundung durch den Erwerber. Erst mit unserem Konzept wurden diese Unsicherheiten und Nachteile ausgeschlossen. Die Folge war, dass die Akzeptanz der Verrentung auf Nießbrauchbasis stetig zunahm.

Spiegelt sich dieses Sicherheitsbedürfnis auch bei der Nachfrage für Ihre Produktvarianten wider?

84 Prozent unserer Kunden entscheiden sich inzwischen für das Nießbrauchmodell, 14 Prozent nutzen die Variante Verkauf mit anschließender Rückmietung und nur ein Prozent der Interessenten wählt die Leibrente. Ein weiteres Prozent der Interessenten entscheidet sich für den Teilverkauf der Immobilie. Das kann aber nur eine Zwischenlösung sein – wenn etwa das wirtschaftliche Alter für eine Verrentung noch nicht gegeben ist.

Sie haben im vergangenen Jahr für Immobilien mit einem Marktwert in Höhe von 150 Millionen Euro eine Verrentung vermittelt – ein neuer Rekord. War das ein Ausnahmejahr – oder lässt sich 2022 die Wachstumsrate von 50 Prozent pro Jahr voraussichtlich halten oder gar ausbauen?

Wir gehen davon aus, dass das Wachstum im vergangenen Jahr keine Ausnahme war und weiterhin Steigerungen in hohem Umfang möglich sind. Wir beobachten, dass der Bekanntheitsgrad der Verrentungsmöglichkeiten zunimmt. Dazu leisteten wir von Anbeginn mit unserem Nießbrauchkonzept unseren Beitrag zur Aufklärung durch zahlreiche Informationsveranstaltungen und Beratungsgespräche mit Seniorinnen und Senioren.

Wie reagieren Sie auf die wachsende Nachfrage?

Um dieser gerecht werden zu können, haben wir im vergangenen Jahr die Zahl unserer Standorte von 11 auf 18 Niederlassungen erhöht, verteilt im gesamten Bundesgebiet. Hiervon erwarten wir uns steigende Beratungs- und Verbriefungszahlen. Denn Immobilienverrentung ist ein sehr individuelles und beratungsintensives Produkt. Das Wachstum dieses Marktes finanzieren wir als familiengeführtes Unternehmen ohne fremde Kapitalgeber.

Der Trend, dass sich immer mehr Immobilieneigentümer eine Verrentung vorstellen können, ist also intakt?

Diese Entwicklung wird sich mit zunehmender Bekanntheit des Geschäftsmodells sogar noch verstärken. Gleichzeitig wird die Bedeutung dieses Themas im Zuge des demografischen Wandels steigen. Denn, wenn sich die Lebenserwartung der Menschen erhöht, sind sie auch im Alter länger fit und wollen länger in den eigenen vier Wänden selbstbestimmt wohnen. Dazu passen liquide Mittel aus einer Verrentung ideal. Wir sind überzeugt, dass sich der Trend zur Immobilienverrentung noch verstärken wird.

Welche Möglichkeiten sehen Sie für Kapitalanleger, sich möglichst unkompliziert an Verrentungsmodellen zu beteiligen?

Aus unserer Sicht ist der Erwerb ausgewählter Nießbrauchobjekte, wie sie von HausplusRente vermittelt werden, der für Investoren zuverlässigste und klarste Weg. Der Investor schließt einen Kaufvertrag für die ausgewählte Immobilie ab und räumt dem Verkäufer im Grundbuch an erster Rangstelle den Nießbrauch ein. Damit kommt dieses Produkt für beide Seiten – Verkäufer und Käufer – ohne komplizierte Konstruktionen aus. Der Nießbrauch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch klar geregelt und hat sich schon seit Jahrhunderten bewährt. Das macht ihn für beide Seiten verständlich und in der Umsetzung attraktiv.

Noch im Bundestags-Wahlkampf wurde darüber diskutiert, die zehnjährige Spekulationsfrist für Gewinne aus Immobilienverkäufen abzuschaffen. Davon ist nicht mehr die Rede, seit die Ampel regiert. Kann man davon ausgehen, dass diese Steuer-Regel unverändert bleibt, solange die FDP in der Regierung ist?

Die Gefahr einer Steueränderung für Immobilienbesitzer ist deutlich geringer geworden. Derzeit gehen wir davon aus, dass die gegenwärtige Regelung erst einmal beibehalten wird. Allerdings ist nie ganz auszuschließen, dass Immobilienbesitzer – auch ohne lange Vorlaufzeit – zur Finanzierung öffentlicher Haushalte herangezogen werden. Das Beispiel Österreich hat gezeigt, dass eine Abschaffung der Spekulationsfrist für Gewinne aus Immobilienverkäufen sehr rasch umgesetzt werden kann.

Wie wichtig ist die Steuerfreiheit von Immobilien-Verkaufsgewinnen nach zehn Jahren Haltedauer für Ihr Geschäftsmodell?

Bei einer Immobilienverrentung mit Nießbrauch, wie sie HausplusRente anbietet, setzt sich der Verkaufspreis aus zwei Komponenten zusammen: Erstens aus dem lebenslangen Nießbrauch, dem ein entsprechender Mietwert für die Nutzung der Immobilie zugrunde gelegt wird. Zweitens einem Geldbetrag, abhängig vom Marktwert der Immobilie und dem Wert des lebenslangen Nutzungsrechts. Aktuell ist der Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Bei einer Abschaffung dieser sogenannten Spekulationsfrist und der Einführung einer Pauschalversteuerung wäre der Verkäufer zwar steuerlich schlechter gestellt, aber nur begrenzt betroffen. Das in Abzug gebrachte Nutzungsrecht würde erst im Nachhinein und lediglich pauschal versteuert werden.

Für den Erfolg der Produkte ist jedoch ausschlaggebend, sowohl für die Verkäufer als auch für Investoren attraktiv zu sein. Daher ist ein Ausgleich der Interessen essentiell. Der Verkäufer kann die Wohnung weiter bewohnen und erhält wie beschrieben einen Verkaufserlös und das Nutzungsrecht. Der Käufer erhält im Gegenzug zu attraktiven Konditionen die Chance, Objekte in attraktiven Wohnlagen zu erwerben, die noch gar nicht auf dem Markt sind. Im Gegensatz beispielsweise zu Immobilienfonds ist es möglich, ein Portfolio aus Nießbrauchimmobilien zusammenzustellen, das regional über ganz Deutschland gestreut ist. Denn der neue rechtliche Eigentümer muss sich nicht um die Nießbrauchimmobilien kümmern, die laufenden Kosten und Instandhaltung liegen bei den Bewohnern, die ihre Wohnung, ihr Haus teilweise schon seit Jahrzehnten kennen und sich weiter darum kümmern.

Fazit: Insbesondere die Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht mit einer sofortigen Einmalzahlung und der Absicherung des Nießbrauchs an erster Rangstelle im Grundbuch wird den Bedürfnissen des Verkäufers gerecht. Die Erfahrungen zeigen, dass Seniorinnen und Senioren diese als Lösung für individuelle Wünsche, in aller Regel zur Unterstützung der Familie, nachfragen und einsetzen. Den Produkten wohnt daher eine starke soziale Komponente inne. Möglich sind diese Lösungsangebote aber nur durch Investoren, für die das Engagement auch ökonomisch sinnvoll sein muss.

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