Teilverkauf – Notare stärker in der Pflicht

Die Aufforderung des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) an den Gesetzgeber, der Immobilienverrentung und dem Teilverkauf ein Mindestmaß an Regulierung zu verordnen, war gerade einige Stunden in der Öffentlichkeit, da meldete sich das Münchener Unternehmen HausplusRente mit einem Gesprächsangebot beim DIA.

HausplusRente sieht sich selbst als Marktführer bei der Verrentung von Immobilien auf Nießbrauchbasis und sein Gründer Otto Kiebler als Pionier bei diesem Geschäftsmodell in Deutschland. „Mindeststandards für die Immobilienverrentung und für den Teilverkauf sind ohne Frage ein wichtiges Thema“, stimmt er einer DIA-Forderung zu. Allerdings würde er deren Formulierung ungern dem Staat überlassen. Er sieht die Akteure selbst in der Pflicht, vor allem eine beteiligte Partei: die Notare.
„Wir haben doch bei der Verrentung und beim Teilverkauf einen großen Vorteil: Es gibt immer einen notariell beurkundeten Vertrag. Die Notare und ihre Kammern stehen in der Pflicht, darauf zu achten, dass keine einseitigen Verträge abgeschlossen werden.“ Er verweist darauf, dass in München Notare die Beurkundung von Teilverkäufen ablehnen. Bei diesen Teilverkäufen geben die bisherigen Besitzer zehn bis maximal 50 Prozent ihres Hauses an einen Aufkäufer ab, erhalten dafür eine einmalige Kapitalleistung, müssen aber im Gegenzug ein Entgelt für die weitere Nutzung der Wohnung bezahlen.

Fragwürdige notarielle Vollmachten
Bei diesen Verträgen sind nach seiner Erfahrung mehrere Regelungen rechtlich problematisch. „Unser Notar hat klipp und klar gesagt, er würde die üblichen Verträge über einen Teilverkauf niemals beurkunden. Darin sind mehrere Vereinbarungen unwirksam.“ Kiebler geht davon aus, dass es in den kommenden Jahren zu Rückabwicklungen von strittigen Fällen kommen wird. Er nennt ein Beispiel: die notariellen Vollmachten, die mit diesen Verträgen erteilt werden. Dazu gebe es mittlerweile höchstrichterliche Urteile, dass solche Vollmachten sich maximal über einen Zeitraum von sechs Monaten erstrecken dürfen.

„Die Immobilienbesitzer müssen dem Teilkäufer aber eine notarielle Vollmacht für den späteren Verkauf der Immobilie erteilen, mit einer Laufzeit von zehn, 15 oder 20 Jahren. Sie müssen außerdem schon bei Abschluss des Vertrages eine Vollmacht geben, dass das Recht auf Nießbrauch gelöscht wird, wenn der bisherige Besitzer drei Monate bei der Zahlung des Nutzungsentgelts in Verzug gerät“, erläutert Kiebler. Die Folge wäre dann, dass der Hausbesitzer sein Wohnrecht verlöre.

Ungleiche Verteilung der Risiken
Außerdem werde der Nießbrauch in der Regel nachrangig ins Grundbuch eingetragen. „Was ist, wenn der Teilkäufer mal in Schwierigkeiten gerät?“, fragt Kiebler. Im ersten Rang stehe dann die Bank, die an der Finanzierung des Teilkaufs beteiligt ist. Dadurch seien die Risiken zu ungleich verteilt. Das werde aber den meisten Verkäufern nicht bewusst. Zuallererst sieht er daher die Notarkammern in der Pflicht. Ihre Mitglieder sollten entweder Verträge wegen fragwürdiger Klauseln zurückweisen oder zumindest die Verkäufer eindringlicher auf die Folgen einzelner Vereinbarungen aufmerksam machen.

Zu wenig Klarheit bei den Kosten
Zu den Mindeststandards zählt er auch Kostenklarheit. „Was kostet zum Beispiel der Rückkauf beim Teilkauf, wie viel müssen die vormaligen Besitzer oder deren Erben auf den Tisch legen, wenn sie die eine Hälfte der Immobilie wieder erwerben wollen?“, nennt Otto Kiebler ein Kriterium. Nach seinen Berechnungen sind es etwa 30 Prozent Aufschlag im Vergleich zu dem, was der Teilkäufer einst ausbezahlt hat. Er zählt auf: 17 Prozent Mindestkosten, Durchführungsentgelt (drei bis sechs Prozent), Grunderwerbssteuer, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Wenn die Immobilie im Wert gestiegen ist, sind es sogar noch mehr. „In den Prospekten müsste auch eine Worst-Case-Berechnung enthalten sein. Was passiert, wenn die Immobilie nicht im Wert steigt, was muss dann zusätzlich bezahlt werden?“

Finanzielle Belastung aus der Modernisierung
Ein anderer Kritikpunkt an vielen Verträgen, bei denen Nießbrauch vereinbart ist: Die Werterhaltung und Modernisierung bleibt allein Sache der vormaligen Eigentümer und jetzigen Nießbrauchnutzer. Daraus kann im Zuge der energetischen Ertüchtigung älterer Gebäude eine enorme finanzielle Belastung entstehen. Ein Beispiel: Spätestens ab 2025 müssen beim Ersatz älterer Heizungen die neuen Anlagen mit 60 Prozent regenerativer Energie betrieben werden. Das lässt sich nach dem jetzigen Stand der Technik nur mit Wärmepumpen erreichen. Sie sind aber deutlich teurer als eine konventionelle Gasheizung. Die Bewohner des Hauses müssen diese Kosten allein aufbringen, obwohl die neuen Eigentümer von der Wertsteigerung ebenso profitieren.

Faire Aufteilung der Kosten
Das findet auch Otto Kiebler unangemessen. „Wir haben unserem Notariat den Auftrag erteilt, eine Regelung in die Verträge aufzunehmen, wonach die Kosten aus staatlichen Auflagen, zum Beispiel zur energetischen Modernisierung, vom Teilkäufer oder beim Nießbrauch vom neuen Eigentümer mindestens zur Hälfte zu tragen sind. Es wäre unbillig, dass der Verkäufer diese Kosten allein übernimmt.“ Eine solche Regelung sollte auch zu den Mindeststandards in jenen Fällen zählen, in denen der neue Eigentümer nicht schon die Instandhaltung und Modernisierung übernimmt, wie es bei der Verrentung mit lebenslangem Wohnrecht in der Regel der Fall ist.

Ob solche Standards kommen und wer sie vorgibt, steht derzeit noch in den Sternen. Wenn das von Otto Kiebler favorisierte Regulativ, sprich die Notarkammern, nicht dafür sorgt, gäbe es eine Kompromisslösung. Der Gesetzgeber fordert die Branche mit Fristsetzung zu einer Lösung aus eigener Kraft auf. Fehlen nach Ablauf der Frist verbindliche Mindeststandards im Zuge einer Selbstverpflichtung, nimmt der Staat die Sache in die Hand. Diese Verfahren gab es schon mal in der Finanzbranche: bei der Einführung von Transparenzpflichten für Altersvorsorgeprodukte.