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Wie Sie als Immobilieneigentümer Ihren Kindern wirtschaftlich etwas Gutes tun können und Erbstreitigkeiten vermeiden

Vieles ändert sich im Leben. Der Wunsch nach Selbstbestimmung im Alter bleibt. Gerade für Immobilieneigentümer ab 65 Jahren ist es wichtig, sich rechtzeitig über die Themen Eigentum und Erbschaft zu informieren und die Weichen zu stellen. Schließlich können davon auch die eigenen Kinder profitieren. Wer die richtigen Entscheidungen trifft, kann späteren Erbstreitigkeiten mit der Familie vorbeugen. Das soll ein Beispiel zeigen.

Das Ehepaar W. besitzt ein schönes Eigenheim mit Garten am Stadtrand von München. Es hat zwei erwachsene Kinder, Sohn Thomas und Tochter Katharina.

Beide sind nach der Ausbildung in andere Städte gezogen. Das Haus der Eltern möchte keiner von beiden später übernehmen. Während die Tochter eine Familie gründete und wirtschaftlich abgesichert ist, kam der Sohn immer wieder ins Straucheln.

Er meldete sich bei seinen Eltern nur noch dann, wenn es um seine finanzielle Situation ging. Nach einer gewissen Zeit waren die Eltern nicht länger in der Lage, ihn zu unterstützen: Das lebenslang erwirtschaftete Kapital des Ehepaars W. liegt zu mehr als 90 Prozent in der eigenen Immobilie, es stehen nur geringe Barmittel zur Verfügung. Gleichzeitig ist das Haus der Lebensmittelpunkt der Eheleute. Ein Verkauf mit anschließendem Auszug kommt für das Ehepaar W. daher nicht in Betracht.

Erwachsene Kinder haben einen Pflichtteilsanspruch aufs Erbe
Dennoch stellt sich das Seniorenpaar einige Fragen: Was würde geschehen, wenn ein Ehepartner eines Tages verstirbt, was käme auf den verbleibenden Partner zu? Ein Rechtsanwalt informierte das Ehepaar umfassend. Gerade bei Sohn Thomas sei damit zu rechnen, dass er nach dem Ableben eines Elternteils seinen Pflichtteil geltend macht.

Auch die Tochter, zu der die Eltern ein gutes Verhältnis pflegen, könnte dann ebenfalls auf ihren Pflichtteil bestehen. Der verbleibende Elternteil wäre somit gezwungen, beide Kinder sofort auszuzahlen. Um die Beträge aufzubringen, müsste dieser demzufolge das Haus verkaufen und ausziehen, da eine Kreditaufnahme auf Basis der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Regel nicht mehr möglich ist.

Immobilienverrentung mit Nießbrauch als Lösungsweg
In solchen wie auch in einigen anderen Fällen bietet sich eine Immobilienverrentung mit Nießbrauch an, einem Recht, das im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist. Die Senioren erhalten beim Verkauf eine steuerfreie Einmalzahlung und bleiben weiterhin lebenslang wirtschaftlicher Eigentümer und Nutznießer ihres Hauses. Sie können ein Leben lang unentgeltlich in ihrem Zuhause bleiben, im Fall eines vorzeitigen Auszugs stehen ihnen die Mieterlöse zu.

Diese – einigen immer noch unbekannte – Variante ist eine wichtige Option für alle Immobilieneigentümer. Verrenten die Eltern rechtzeitig ihre Immobilie, erhalten sie eine substanzielle Einmalzahlung, über den sie nach Belieben verfügen können: Einen Teil des „Erbes“ könnten sie beispielsweise zu Lebzeiten ihren Kindern geben und damit möglichen späteren Erbstreitigkeiten vorbeugen.

Mit einem weiteren Teil der Einmalzahlung könnten sich die Senioren einen höheren Lebensstand leisten und ihr Leben angemessen genießen, nachdem sie möglicherweise jahrelang auf Vieles verzichten mussten, um das Eigentum zu finanzieren.

Nicht nur für Familie W. ist diese Form der Immobilienverrentung die geeignete Lösung, sondern auch für anders gelagerte Fälle. Hat ein Seniorenpaar keine Erben, ist die Immobilienverrentung mit Nießbrauch die ideale Option. Bereits zu Lebzeiten ist so der Übergang der Immobilie geklärt – und an den Besitzverhältnissen ändert sich für die bisherigen Eigentümer lebenslang ebenfalls nichts.

Mit der steuerfreien Einmalzahlung können sie entscheiden, ob sie das Geld einer Stiftung zukommen lassen, eine soziale Einrichtung damit bedenken oder sich einfach selbst Wünsche erfüllen. Der Vorteil liegt auf der Hand: Bargeld lässt sich leichter verteilen als eine Immobilie.

Die Immobilienverrentung mit Nießbrauch ist ein rechtssicheres und seit Jahrhunderten bewährtes Rechtsmittel mit einem Höchstmaß an Sicherheit. Damit gewinnt diese Rechtsform eindeutig vor der Variante der Leibrente, bei der Eigentümer zwar ein Wohnrecht erhalten, durch die monatliche Rente aber in wirtschaftlicher Abhängigkeit zum Käufer stehen.

ÜBER DEN AUTOR Otto Kiebler
Otto Kiebler ist seit über 40 Jahren im Finanz- und Immobiliensektor tätig. Seit 2009 bietet der Gründer von HausplusRente der Generation 65+ die Möglichkeit der Verrentung des Eigenheims an. Die Immobilie wird unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs verkauft. HausplusRente verfügt über Büros in München, Augsburg, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Freiburg. Seit 2009 hat HausplusRente bereits mehr als 2400 Ruheständler beraten und mehrere hundert Immobilienverrentungen mit einem Verkehrswert von insgesamt mehr als 100 Millionen Euro begleitet.