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Nießbrauchrecht: So wird das Eigenheim im Alter zu Geld

Was wird im Alter aus dem Eigenheim? Leibrente oder Verkauf? Schenkung an die möglichen Erben? Und was wird aus dem Wohnrecht? Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer von HausplusRente, stellt im Gastbeitrag eine weitere Möglichkeit vor. Was das Nießbrauchsrecht auszeichnet und für wen es geeignet ist.

Was wünschen sich eigentlich Immobilieneigentümer, wenn sie älter werden? Viele wollen dann den gleichen Lebensstandard genießen, wie zu der Zeit, in der sie noch berufstätig waren. Es können weitere Wünsche entstehen, etwa, wenn ein Seniorenpaar Kinder und Enkelkinder hat. Hier möchten viele die jüngeren Verwandten gerne wirtschaftlich unterstützen. In wieder anderen Fällen fehlen möglicherweise Rücklagen für eine geplante Sanierung des Eigenheims. Dann könnte die eigene Immobilie nicht mehr die erhoffte Vorsorge wie bisher liefern.

Spätestens seit der von der EU eingeführten und in Deutschland umgesetzten Immobilienkreditrichtlinie ist es für Ruheständler schwerer geworden, ein Darlehen zu bekommen. Das eigene Haus allein wird nicht mehr als ausreichende Sicherheit anerkannt. In der Folge vergeben Banken so gut wie keine Kredite mehr an Senioren. Und selbst wenn eine Finanzierung gelingt, können die Kreditraten zu einer Belastung werden.

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Nießbrauch von Immobilien ist in Deutschland nicht sehr verbreitet. Aber warum eigentlich? Otto Kiebler dazu im Gastbeitrag. Bild: HausplusRente

Aber auch, um seinen Kindern mit „warmen Händen“ etwas zu vererben, eignet sich eineImmobilienverrentung. Dabei treffen Immobilieneigentümer auf mehrere Modelle. Weit verbreitet ist das Modell der Leibrente. In diesem Fall verkauft der Eigentümer die Immobilie und erhält imGegenzug eine monatliche Zahlung als „Leibrente“. Der Verkäufer veräußert seine Immobilie und erhält ein lebenslanges Wohnrecht. Gegenüber dem Nießbrauchrecht – einem im Bürgerlichen Gesetzbuch verankertem Recht – ist das Wohnrecht aber das schwächere Recht. Denn in der Regel verliert der bisherige Eigentümer bei dieser Form des Immobilienverkaufs auf Rentenbasis den Anspruch auf die Nutzung seines Hauses, wenn er einmal auszieht.

Verkauf und Rückmietung – als eine von drei Optionen

Die zweite, in Deutschland weniger verbreitete Möglichkeit ist der Verkauf und die Rückmietung. Der Besitzer veräußert seine Immobilie und schließt mit dem Käufer einen Mietvertrag ab. Eine

Kündigung wegen Eigennutzung durch den neuen Eigentümer wird im Kaufvertrag ausgeschlossen. Dennoch geht der ursprüngliche Eigentümer Risiken ein. Er hat kein Recht mehr, über seine Immobilie zu bestimmen. So kann der neue Eigentümer auch Veränderungen an der Immobilie vornehmen. Außerdem besteht die Gefahr, dass der Verkaufserlös nur für eine beschränkte Zeit ausreicht, weil er beispielsweise von steigenden Mieten aufgezehrt wird. Darüber hinaus trägt der Verkäufer das volle Inflationsrisiko.

Verkauf mit Nießbrauch als sicherste Variante

Die Motive, warum sich Eigentümer für eine Immobilienverrentung entscheiden, sind sicherlich unterschiedlich. Dennoch sollten sie alle unbedingt die dritte Variante der Immobilienverrentung kennen: der Verkauf mittels der Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht. Die Immobilie wird verkauft unter dem Vorbehalt der weiteren unentgeltlichen und lebenslangen Nutzung – juristisch Nießbrauch genannt. Der Verkäufer bleibt lebenslang wirtschaftlicher Eigentümer seiner Immobilie. Er sollte lediglich wissen, dass er sein Haus nicht mehr verschenken, verkaufen oder vererben kann. Ein großer Teil des in der Immobilie gebundenen Vermögens wird in Barvermögen umgewandelt, der Eigentümer erhält eine steuerfreie Einmalzahlung. Optional kann diese Einmalzahlung ganz oder teilweise in eine sofort beginnende, private Rente mithilfe einer namhaften Versicherungsgesellschaft umgewandelt werden.

Letztlich ist jedem Immobilieneigentümer freigestellt, für welches Modell er sich entscheidet. Wenn es aber darum gehen sollte, welche Variante die verlässlichste ist, ist die Antwort eindeutig. Denn nur bei der Immobilienverrentung mit Nießbrauch bleibt der bisherige Besitzer bis zum Lebensende wirtschaftlicher Eigentümer seine Immobilie. Wenn er will, kann er dann sogar aus der Immobilie ausziehen und sie weitervermieten.