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Im Alter richtig Kasse machen

Nießbrauch Seine Immobilie zu Geld machen und dennoch entspannt weiter dort wohnen bleiben: Immer mehr Ältere nutzen einen lukrativen Trick. So geht’s

Ein Rentner hat im Schnitt – nach Abzug von Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträgen sowie Steuern – eine gesetzliche Altersrente von monatlich etwa 900 Euro. Große Sprünge sind damit nicht möglich. Daher sollten Ruheständler alle Möglichkeiten ausloten, ihr Einkommen aufzubessern. Immobilien Die besten Karten dafür haben Immobilienbesitzer. Dass eine abgezahlte Immobilie wie eine zweite Rente wirkt, ist klar. Weniger bekannt ist die Tatsache, dass man im Alter seine Eigentumswohnung oder sein Haus verkaufen kann und trotzdem weiter darin ohne Einschränkungen leben darf. Die Zauberformel dafür heißt Nießbrauch. Sicherheit Obwohl fast jeder dieses Wort schon einmal gehört hat, wissen die wenigsten, was sich dahinter konkret verbirgt. »Das Nießbrauchrecht ist das stärkste Recht, das dem Verkäufer einer Immobilie in Deutschland eingeräumt werden kann«, erklärt Otto Kiebler.

Kiebler ist Chef von HausplusRente, einem Münchner Unternehmen, das auf das Thema Immobilienverrentung spezialisiert ist. Beim Verkauf einer Immobilie, kombiniert mit einem Nießbrauchrecht, bekommt der Verkäufer in Abteilung II im Grundbuch so ein Nießbrauchrecht im ersten Rang festgeschrieben. Das bedeutet, er hat ein lebenslanges Wohnrecht. »Selbst wenn der Verkäufer auszieht, weil er im Alter lieber in südlichen Regionen leben möchte oder in ein Pflegeheim muss, hätte er das Recht, diese Wohnung zu vermieten und die Mieterträge zu behalten.«

Sicherheit für den Verkäufer
Kiebler selbst kauft die Wohnung allerdings nicht. Er vermittelt lediglich zwischen kaufkräftigen Investoren und Immobilieneigentümern. Für die ist das in diesen Zeiten mit hohen Immobilienpreisen meist ein lohnendes Geschäft. Er bekommt bei einem solchen Deal den vereinbarten Kaufpreis minus dem Wert, den das Nießbrauchrecht hat. So wird gerechnet Aber wie viel ist so ein Nießbrauchrecht wert? Dieser Wert ergibt sich aus dem Mietwert der Immobilie, den ein Gutachter ermittelt, multipliziert mit der durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers (siehe Berechnungsbeispiel rechts). Alternative Die Qualität dieser Konstruktion – also ein Verkauf kombiniert mit einem Nießbrauchrecht – wird deutlich, wenn man sich die Leibrente anschaut, die ebenfalls als Form der Immobilienverrentung möglich ist. Dabei zahlt der Käufer dem Verkäufer der Immobilie eine lebenslange Rente. Der Verkäufer erhält dafür ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Wird der Käufer insolvent, ist das für den Verkäufer ein Problem. Dieses Risiko gibt es bei der von HausplusRente angebotenen Konstruktion nicht, da der Kaufpreis auf einen Schlag gezahlt wird.

Luxus oder lebenslange Rente?
Zum Beispiel an den 76-Jährigen aus München, der seine Zusatzrente dazu nutzt, Golf zu spielen und auf Weltreise zu gehen. Und sein Haus im Vorort Daglfing weiter bewohnt, als wäre nichts geschehen. Oder die 85-Jährige, die ihre Hamburger Wohnung vermietet hat und sich mit dem Erlös den Umzug in eine luxuriöse Seniorenresidenz finanziert.
Die Beispiele zeigen allerdings, dass auch bei diesem Modell der Immobilienmarkt in Deutschland gespalten ist. Wer sein Haus oder seine Wohnung in einer begehrten Großstadt oder deren Speckgürtel zu Geld machen will, wird ohne Probleme gute Angebote bekommen. Auf dem Land hingegen wird es schwieriger, selbst wenn Verkehrswerte und Mieten dort zwangsläufig niedriger angesetzt werden.

Doch der Versuch lohnt in jedem Fall, auch wenn keine dringenden Konsumwünsche anstehen. Etwa ein Drittel der Verkäufer geht nach Angaben von Otto Kiebler ohnehin einen anderen Weg. Sie zahlen den Verkaufserlös, der auf ihrem Konto landet, in eine private Rentenversicherung, die eine lebenslange Rente garantiert. Auf diese Weise wird das finanzielle Risiko abgedeckt, wenn sie ein hohes Alter erreichen, denn die Lebenserwartung der Deutschen steigt. Bei einer Einmalzahlung droht dagegen, dass das Geld nach einer bestimmten Zeit aufgebraucht ist.

Wer Bezahlt die Reparaturen?
Wer weiter in seinen ehemals eigenen vier Wänden lebt, sollte bei den Vertragsverhandlungen aber auch scheinbar unwichtige Details im Auge behalten: wer zum Beispiel die Kosten trägt, wenn die Heizung defekt oder ein Fenster undicht ist. »Das ist Verhandlungssa- che«, erklärt Otto Kiebler. »Es gibt Verträge, da übernimmt der Käufer diese Kosten. In anderen Fällen wird eine Obergrenze von beispielsweise 1000 Euro pro Jahr vereinbart, bis zu der der Verkäufer zahlt.«

Fazit Mit dem Verkauf der Immobilie und der Sicherung des Wohnrechts durch ein Nießbrauch haben Senioren eine solide Möglichkeit, ihre Lebensqualität im Alter zu verbessern. Einziger Schwachpunkt sind familiäre Interessenkonflikte (s. Kasten unten). Denn bei einem Verkauf nach dem Nießbrauchmodell werden die Kinder de facto enterbt. Stirbt der Bewohner, ist die Immobilie weg.
”Eine lebenslange Verrentung einer Immobilie ist ab dem 65. Lebensjahr möglich. Otto Kiebler, Geschäftsführer HausplusRente GmbH

Interessenkonflikt Wie sag ich’s meinen Kindern?
Ausgangspunkt Die Verrentung der eigenen Immobilie bedeutet einen Interessenkonflikt. Nimmt man den Kindern damit nicht ihr Erbe weg? Wie dieser Konflikt ausgeht, hängt vom Klima ab, das in der Familie herrscht. Ist das Verhältnis eher konfrontativ und gibt es wenig Gemeinsamkeiten, sind Ältere gut beraten, ruhig auch einmal von jüngeren Menschen zu lernen. Dazu gehört, die eigenen Interessen konsequent zu vertreten. Da sie im Alter oft auf sich allein gestellt sind, ist Geld oft die einzige Möglichkeit, sich diesen Lebensabschnitt angenehmer zu gestalten.

Szenario 1 Wenn sich Jung und Alt schon weit voneinander entfernt haben, ist der Verkauf der Immobilie, kombiniert mit einem Nießbrauchrecht, ideal. Der Vertrag wird notariell beurkundet, das Nießbrauchrecht in das Grundbuch eingetragen, ohne dass Verwandte oder Nachbarn davon erfahren. Der Verkäufer muss sich vor keinem Menschen rechtfertigen, Ärger gibt’s frühestens bei der Testamentseröffnung.

Szenario 2 Anders sieht es aus, wenn die Familienbande intakt sind und die Älteren nicht nur mit wohlfeilen Worten in den Familienverband eingebunden sind. Dann sollte man den Schritt mit den Angehörigen besprechen. Und darauf setzen, dass die Kinder für die Interessen und Wünsche der Eltern Verständnis haben. Ein Verkauf der Immobilie mit abgesichertem Wohnrecht kann schließlich auch im Interesse des Nachwuchses liegen. Denn auf diese Weise reduzieren Sie für sich selbst und dadurch auch für Ihre Kinder das finanziellen Risiko, dass der Sohn oder die Tochter in Zukunft für eventuelle Pflegekosten aufkommen muss, wenn Ihre Einkünfte die Kosten dafür nicht mehr abdecken.

Kassensturz So viel wird ausgezahlt

Beispiel Ein 74-jähriger Rentner, der im nördlichen Speckgürtel von Berlin ein Einfamilienhaus besitzt, verkauft seine Immobilie. Ihr Verkehrs- bzw. Marktwert beträgt laut Gutachten 400000 Euro. Die monatliche Kaltmiete, die ein Mieter zahlen müsste, wird vom Gutachter mit 1150 Euro angegeben. Da der Rentner statistisch gesehen noch eine Lebenserwartung von 16,6* Jahren hat, ergibt sich für das Nießbrauchrecht, also das Recht, weiter bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen zu dürfen, ein Wert von 180000 Euro (= 80 Prozent x 1150 Euro x 12 Monate x 16,6 Jahre). Der Verkäufer bekommt 220000 Euro ausgezahlt (= 400000 Euro Verkehrswert minus 180000 Euro Wert des Nießbrauchrechts).

Nießbrauch So geht’s…

ALL-inclusive Für Verkäufer bietet HausplusRente seinen Service in München, Düsseldorf, Stuttgart, Ber- lin, Hamburg, Köln und Mannheim. Käufer, die sich für eine Immobilie interessieren, steht der Service von HausplusRente dagegen deutschlandweit zur Verfügung. Der Verkäufer zahlt für die Vermittlung eines Käufers im Erfolgsfall eine Gebühr von 2,97 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.

Individuelle Lösung Wenn sich Ihre Immobilie nicht in einem dieser Ballungszentren befindet, können Sie auch einen Makler damit beauftragen, einen Käufer zu finden, der die Kombination aus Einmalzahlung und Nießbrauch akzeptiert. Die rechtliche Ausgestaltung des Kaufvertrags sollte unbedingt ein Rechtsanwalt übernehmen. Die Kosten für den Makler und Rechtsanwalt sind bei dieser Lösung Sache des Verkäufers.

Wertgutachten Das Wertgutachten wird in der Regel vom Verkäufer in Auftrag gegeben und bezahlt. Es ist die Gesprächsgrundlage für Verkäufer und Käufer und beinhaltet sowohl den Verkehrswert als auch den Mietwert der Immobilie. Beide Werte sind entscheidend für die weitere Ausgestaltung des Kaufvertrags.

Nebenkosten Wie bei jedem Immobilienkauf fallen Kosten für die Eintragung im Grundbuch und den Notar sowie die Grunderwerbsteuer an. Diese Kosten übernimmt der Käufer.

Steuern Die Einmalzahlung, die der Verkäufer erhält, der von einem Nießbrauch profitiert, ist bei einer selbst genutzten Immobilie steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien ist dagegen entscheidend, ob die zehnjährige Spekulationsfrist vom Verkäufer eingehalten wurde.