Klicken Sie auf den unteren Button, um die Kundenbewertungen von Proven Expert anzeigen zulassen.

Bewertungen anzeigen

Fenster schließen

Beratungstermin anfordern

download icon
Was bedeutet Immobilien-Verrentung?
MEHR ERFAHREN
Was bedeutet Nießbrauch?
MEHR ERFAHREN
Wie läuft eien Immobilien-Verrentung ab?
MEHR ERFAHREN
Warum sollte ich meine Immobilie verrenten?
MEHR ERFAHREN
Was bedeutet Leibrente und Rückmietung?
MEHR ERFAHREN

Die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilien-Verrentung und Nießbrauch

Wir haben für Sie die wichtigsten Fakten zur Immobilien-Verrentung auf Nießbrauch-Basis und artverwandten Zusatzrenten gesammelt und zusammengestellt. Falls Sie Fragen darüber hinaus haben, würden wir uns freuen, Sie bei einer unserer Veranstaltungen begrüßen zu dürfen. Natürlich können Sie auch gerne eine der anderen Kontakt-Möglichkeiten nutzen!

Die einfache Erklärung:  Bei der Immobilienverrentung wird das in der Immobilie gebundene Vermögen in liquides Barvermögen umgewandelt. Anders als bei einem Verkauf der Immobilie, bei dem man nach dem Verkauf sein Zuhause verlassen muss, kann man bei einer Immobilienverrentung lebenslang in den lieb gewordenen vier Wänden bleiben.

Das ermöglicht insbesondere das Modell der Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis von HausplusRente.

Ein sperriges Wort für eines der stärksten Rechte, die es in Deutschland gibt. In Österreich heißt das identische Recht „Fruchtziehung“ – man zieht quasi die Früchte aus seiner eigenen Arbeit.
Das Nießbrauchrecht ist seit Hunderten von Jahren im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1030 ff) festgelegt. Es kann weder verkauft noch vererbt oder gar verpfändet werden. Wichtig ist die Unterscheidung Nießbrauchrecht zu Wohnrecht:  Das Wohnrecht endet mit dem Auszug aus der Immobilie, das Nießbrauchrecht mit dem Ableben des Nießbrauchnehmers. Der Nießbrauchnehmer kann also aus seiner Immobilie ausziehen und trotzdem weiterhin den Nutzen aus seiner Immobilie ziehen. Vermietet er beispielsweise seine Immobilie, steht ihm die Miete zu. Alternativ kann man das Nießbrauchrecht natürlich auch gegen eine weitere Zahlung veräußern.  Während das Wohnrecht mit dem Auszug aus der Immobilie erlischt, bleibt das Nießbrauchrecht ein Leben lang erhalten. Zieht der Eigentümer aus seiner Immobilie aus, beispielsweise in eine Seniorenresidenz, kann er mit der ihm zustehenden Miete den Beitrag zur Seniorenresidenz aufstocken.

Das Prozedere ist einfach: Sie verkaufen Ihre Immobilie und behalten sich ein Nießbrauchrecht vor. Dieser Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen, dadurch erhält man das Recht, lebenslang in der eigenen Immobilie zu bleiben, bei  eventuellem Auszug die Miete einzunehmen und generell ohne Einmischung von außen als wirtschaftlicher Eigentümer in der Immobilie zu bleiben. Dafür wird der Marktwert Ihrer Immobilie um den Nießbrauchwert reduziert. Der Marktwert der Immobilie wird durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt, ebenso wie der Nießbrauchwert auf Basis von offiziellen und nachvollziehbaren Quellen errechnet wird.

Sehr wichtig ist die Rangstelle – es muss immer an erster Rangstelle in Abteilung II eingetragen sein – vor allen anderen Ansprüchen. Damit bietet dieses Recht dann auch die 100 %-ige Sicherheit für den Nießbrauchnehmer.

Sofort mehr Lebensqualität im Alter

Sie sind Eigentümer Ihrer nahezu abgezahlten (vermieteten oder selbst bewohnten) Immobilie. Abgesehen von dieser Immobilie steht Ihnen jedoch nicht mehr sehr viel liquides Barvermögen zur Verfügung, Ihr Vermögen ist in der Immobilie fest gebunden. Eine Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis verschafft Ihnen sofort liquide Barmittel, Sie können jedoch gleichzeitig lebenslang in Ihrer Immobilie bleiben / Ihnen stehen lebenslang die Mieteinnahmen zu.

Rücklagen für große Ausgaben in der Zukunft

Seit 2016 bekommen bereits 65-jährige häufig keinen Kredit mehr von ihrer Bank. Die sofort verfügbare, steuerfreie Einmalzahlung einer Verrentung auf Nießbrauchbasis kann direkt für notwendige Renovierungen / altersgerechte Umbauten / Unterstützung für Pflege etc. genutzt werden.

Oder man gönnt sich einfach Dinge, die man sich immer schon einmal gewünscht hat – ein neues Auto, eine große Reise etc. Natürlich kann die Immobilie bei einem selbst gewählten Aus- oder Umzug in eine Seniorenresidenz auch vermietet werden – und diese Residenz durch die Mieteinnahmen mitfinanziert werden.

Rückzahlung von Krediten

Mit Teilen der steuerfreien Einmalzahlung können sofort Kredite vollständig abgelöst werden, somit entfallen auch Zahlungen für Zins und Tilgung sofort.

Kinder und Enkelkinder unterstützen

Oft brauchen Kinder und Enkelkinder finanzielle Unterstützung, sei es z.B. zum Aufbau eines eigenen Geschäftes, etwa einer Praxis oder für ein Studium. Mit dem freiwerdenden Kapital können Eltern ihre Kinder und Enkelkinder finanziell unterstützen – quasi „mit warmen Händen schenken“.

Wie funktioniert es?

Die Immobilie wird unter dem Vorbehalt der weiteren unentgeltlichen und lebenslangen Nutzung – juristisch Nießbrauch genannt – verkauft. Der Verkäufer bleibt wirtschaftlicher Eigentümer. Ein großer Teil des in der Immobilie gebundenen Vermögens wird in Barliquidität umgewandelt. Es erfolgt eine Einmalzahlung. Optional kann diese Einmalzahlung ganz oder teilweise in eine sofort beginnende, private Rente von einer großen Versicherungsgesellschaft umgewandelt werden. Grundsätzlich sind sowohl Häuser als auch Wohnungen, gleich ob eigengenutzt oder vermietet, verrentungsfähig.

Muss ich umziehen?

Nein, man kann lebenslang in gewohnter Umgebung wohnen bleiben. Entscheidet sich der Nießbrauchbegünstigte zu einem späteren Zeitpunkt doch zum Auszug aus seiner Immobilie, steht ihm entweder die marktübliche Miete oder eine weitere Einmalzahlung des Erwerbers zu.

Gehört mir meine Immobilie noch?

Juristischer Eigentümer wird der Erwerber. Aufgrund des Nießbrauchrechts bleibt der bisherige Eigentümer lebenslang der wirtschaftliche Eigentümer seiner Immobilie.

Was bekomme ich, was muss ich zahlen?

Der Immobilieneigentümer erhält eine Einmalzahlung zur freien Verfügung und somit sofort ein hohes Maß an finanzieller Freiheit. Diese Einmalzahlung kann nach Wunsch auch in eine zusätzliche Rente umgewandelt werden.

Besteht eine Steuerpflicht?

Die Einmalzahlung ist bei eigengenutzten Immobilien steuerfrei; bei vermieteten Immobilien ist die zehnjährige Spekulationsfrist für eine steuerfreie Auszahlung einzuhalten.

Welche Risiken können entstehen?

Kein Risiko: ein Verkauf auf Nießbrauchbasis ist insolvenzfest und pfändungssicher unter der Voraussetzung, dass das Nießbrauchrecht notariell im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert ist. Die Gegenleistung: die Immobilie kann nicht mehr verschenkt, verkauft oder vererbt werden. Keine Eigenbedarfskündigungen möglich.

Wie funktioniert es?

Der Immobilieneigentümer erhält lebenslang eine monatliche Leibrente und ein unentgeltliches Wohnrecht.

Muss ich umziehen?

Nein, man kann in gewohnter Umgebung wohnen bleiben. Das Wohnrecht endet i. d. R. mit dem Auszug aus der Immobilie, keine weiteren Ansprüche auf Mieteinnahmen oder eine weitere Einmalzahlung.

Gehört mir mein Haus noch?

Der Käufer wird juristischer Eigentümer der Immobilie. Mit dem Wohnrecht hat der Verkäufer ein lebenslanges Nutzungsrecht. Das Wohnrecht ist gegenüber dem Nießbrauchrecht das juristisch schwächere Recht, denn es endet mit dem Auszug.

Was bekomme ich, was muss ich zahlen?

Der Verkäufer erhält eine lebenslange Leibrente in Form monatlicher Zahlungen.

Besteht eine Steuerpflicht?

Der Ertragsanteil der Leibrente ist steuerpflichtig. Die Leibrente wird bei der Berechnung einer Witwenrente in vollem Umfang angerechnet.

Welche Risiken können entstehen?

Insolvenzrisiko: Der neue Eigentümer kann die Leibrente nicht mehr zahlen. Eine Rückabwicklung erfordert die Rückzahlung der erhaltenen Leibrente und des Mietwerts in einer zu leistenden Einmalzahlung. Die Immobilie kann nicht mehr verschenkt, verkauft oder vererbt werden. „Wette auf den Tod“: Bei vorzeitigem Ableben des Verkäufers ist das Vermögen verloren.

Wie funktioniert es?

Der Besitzer verkauft seine Immobilie und wird Mieter. Dem notariellen Kaufvertrag wird der Mietvertrag angefügt. Eine Kündigung wegen Eigennutzung wird im Kaufvertrag (schuldrechtlich) ausgeschlossen.

Muss ich umziehen?

Nein, man kann in gewohnter Umgebung wohnen bleiben. Der Eigentümer hat nur noch Mieterrechte und hat die laufenden und ggf. steigenden Mietzahlungen zu leisten.

Gehört mir mein Haus noch?

Nein, der bisherige Eigentümer ist nur noch Mieter, alle Entscheidungen, die Immobilie betreffend, trifft der neue Eigentümer.

Was bekomme ich, was muss ich zahlen?

Der Verkäufer erhält den marktüblichen Preis und muss künftig Miete bezahlen.

Besteht eine Steuerpflicht?

Die Einmalzahlung ist bei eigengenutzten Immobilien steuerfrei, bei vermieteten Immobilien ist die zehnjährige Spekulationsfrist für eine steuerfreie Auszahlung einzuhalten.

Welche Risiken können entstehen?

Der Eigentümer muss mit marktüblichen Mieterhöhungen rechnen. Nur eine Absicherung im Grundbuch schützt ihn vor Eigenbedarfskündigungen bei einem Weiterverkauf der Immobilie. Ob, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, obliegt dem neuen Eigentümer.  Die Mietzahlungen und deren Erhöhungen führen dazu, dass der Verkaufserlös nur für eine beschränkte Zeit ausreicht. Eigenbedarfskündigungen sind bei einem Weiterverkauf nicht ausgeschlossen, wenn keine grundbuchrechtliche Absicherung erfolgt.

 

Wie funktioniert es?

Ein Anbieter kauft einen Teil (bis zu 50%) Ihrer Immobilie an, und Sie erhalten hierfür eine Sofortauszahlung.

Muss ich umziehen?

Nein, man kann in gewohnter Umgebung wohnen bleiben.

Gehört mir mein Haus noch?

Teilweise, mit Ihrem Anteil (mind. 50%)

Was bekomme ich, was muss ich zahlen?

Sie bekommen die Sofortauszahlung in Höhe von bis zu 50% sowie ein Nießbrauchrecht. Es fällt monatlich ein Nutzungsentgelt an. Die Anbiete r nehmen hier über 3% Zins. Zum Beispiel: Immobilienwert 500.000 €, Auszahlung 250.000 €.

Dann gehören Ihnen noch 50% der Immobilie, für die anderen 50% zahlen Sie mindestens 625 Euro monatliches Nutzungsentgelt (bei vielen Anbietern sogar mehr).

Besteht eine Steuerpflicht?

Bei der eigengenutzten Immobilie ist die Einmalzahlung steuerfrei, bei der vermieteten Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.

Welche Risiken können entstehen?

Das monatlich zu zahlende Nutzungsentgelt wird angepasst (sprich: erhöht sich mit der Zeit).

Die Verkaufsmöglichkeiten eines Anteils sind sehr eingeschränkt.

Die Anbieter verlangen hohe Verkaufsprovisionen heute sowie für den Verkauf des weiteren Anteils in Zukunft. Zusätzlich fallen noch Durchführungsentgelte an.

Sehr gefährlich ist für den Verkäufer, dass er mit seinem Nießbrauch auf dem verkauften Eigentumsanteil häufig nachrangig im Grundbuch eingetragen wird.

Die Anbieter von Teilverkaufsmodellen lassen sich zur Finanzierung vorrangig Grundschuldrechte eintragen.

Der Nießbrauch kann gelöscht werden (sprich: Sie müssen ausziehen) wenn nur wenige Monatsraten des Nutzungsentgeltes ausbleiben.

Sie wollen sich persönlich vor Ort überzeugen?

Treffen Sie uns bei einer Veranstaltung in Ihrer Nähe!

Wir veranstalten regelmäßig Vorträge in vielen deutschen Großstädten. Hier finden Sie einen ersten Vorgeschmack zu den nächsten Veranstaltungen. Eine Übersicht über alle anstehenden Vorträge finden Sie hier.

author img
Philipp Banas

Sorgen Sie vor mit Immobilienverrentung – mehr dazu in unserem Vortrag!

  • Wann? 06.11.2020
  • Wo? Pentahotel Köpenick, Grünauer Straße 1, 12557 Berlin
Mehr Information Anzeigen
author img
Philipp Banas

Leben genießen mit mehr finanzieller Freiheit – wir zeigen Ihnen wie es geht!

  • Wann? 05.11.2020
  • Wo? MAXX by Steigenberger Sanssouci Potsdam, Allee nach Sanssouci 1, 14471 Potsdam
Mehr Information Anzeigen
author img
Rupert Mößmer

Wohnen wie bisher und gleichzeitig mehr finanzielle Freiheit – wie das funktioniert? Jetzt anmelden!

  • Wann? 03.11.2020
  • Wo? Leonardo Royal Hotel, Graf-Adolf-Platz 8-10, 40213 Düsseldorf
Mehr Information Anzeigen