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DASINVESTMENT

Immobilienrente statt Hausverkauf

Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung zu Geld machen und dennoch darin wohnen bleiben? Wie das geht – und auf was Senioren achten sollten, erläutert Otto Kiebler, geschäftsführender Gesellschafter von HausplusRente, als Gastautor bei DASINVESTEMENT

Deutschland erlebt gerade einen Boom an Angeboten für die Verrentung von Eigenheimen. Da ist es nur verständlich, dass die Öffentlichkeit genauer auf diesen Markt schaut und Medien wie Verbraucherschützer die Produkte und Anbieter einer kritischen Würdigung unterziehen. Immer wieder taucht dabei die Frage auf, ob hier rechtlich nicht so versierte Seniorinnen und Senioren durch komplizierte Vertragswerke ihr Haus unter Wert veräußern oder gar finanzielle Notlagen ausgenutzt werden.

Selbstverständlich müssen diese Zweifel durch unabhängige Gutachter im Auftrag der Verkäufer komplett ausgeräumt werden. Aber viel wichtiger ist ein anderer Aspekt: Eine Immobilienverrentung bietet neue Möglichkeiten, die die Eigenheimbesitzer sonst nie gehabt hätten. Die Frage ist eher, warum die meisten Immobilieneigentümer eine erhebliche zusätzliche Liquidität im Haus „eingemauert“ lassen.

Tatsächlich sind Immobilienverrentungen aufgrund akuter finanzieller Notlagen die Ausnahme. In der Regel geben familiäre Gründe den Ausschlag oder die Verbesserung der persönlichen Lebenssituation durch eine ganz konkrete Investition. Zwei Beispiele, wie eine Immobilienverrentung der nachfolgenden Generation hilft, verdeutlichen dies.

  • Im ersten Fall wollte ein betagter Witwer seiner Tochter das Leben mit ihrer Erkrankung erleichtern und eine geeignete Eigentumswohnung erwerben. Die Kosten für den Kauf einer bedürfnisgerechten Wohnung überstiegen die liquiden Mittel des Seniors. Er besaß jedoch eine Dachterrassenwohnung in Innenstadtlage mit einem Wert von über einer Million Euro, in der er allerdings wohnen bleiben wollte.

Die Lösung: die Immobilienverrentung mit dauerhaftem Nießbrauch. Der Verkaufserlös lag auch nach dem Abzug des Gegenwertes des lebenslangen Nutzungsrechts im hohen sechsstelligen Bereich, weit über dem Preis, zu dem der Vater die Wohnung erworben hatte. Damit konnte für die Tochter passendes Wohneigentum erworben werden, zudem standen erhebliche Mittel zur freien Verfügung. Bis zum Erbfall zu warten, wäre die schlechtere Option gewesen. Dann hätte die Tochter nicht zeitnah ein sicheres Wohnumfeld erhalten. Zudem wäre sofort Erbschaftssteuer fällig geworden, da der Marktwert der Dachterrassenwohnung erheblich über dem entsprechenden Freibetrag für Kinder liegt. Die sofort fällige Erbschaftssteuer hätte die Tochter nur durch den Verkauf der elterlichen Wohnung aufbringen können.

  • Im zweiten Fall verhilft die in der Immobilie steckende Liquidität ebenfalls zu Vorteilen ohne Einschränkungen für die bisherigen Eigentümer. Hier wollte ein Sohn aufgrund der gewachsenen eigenen Familie ein Eigenheim erwerben, doch die Bank verlangte zusätzliches Eigenkapital in sechsstelliger Höhe. Die Eltern hatten nicht die Mittel, um ihren Sohn finanziell zu unterstützen und ihr zweites Kind, eine Tochter, gleichzustellen.

Deshalb verrenteten sie das eigene Haus, ließen sich aber ein unentgeltliches Nutzungsrecht bis zum Lebensende einräumen und im Grundbuch absichern. Aus dem Verkaufserlös konnten sie sowohl dem Sohn bei der Finanzierung der eigenen vier Wände helfen als auch der Tochter den gleichen Betrag in bar zukommen lassen. Für die Eltern verblieben danach mehr liquide Mittel, als sie beiden Kindern zusammen überließen. Beim Nießbrauchkonzept stehen ihnen zudem im Falle eines vorzeitigen Auszugs lebenslang die Mieterlöse oder eine weitere Einmalzahlung zu.

Diese beiden Fälle zeigen, wie die Verrentung der eigenen Immobilie für all diejenigen eine geeignete Option sein kann, die ihre Immobilie nicht vererben müssen oder wollen. Eine einzelne Immobilie zwischen mehreren Erben aufzuteilen ist immer schwierig und endet zumeist doch im Verkauf, sofern sich die Erben darüber einig geworden sind. Bargeld lässt sich schneller und gerechter verteilen und ist bei der Zahlung der Erbschaftssteuer unkomplizierter.

Die Erfahrungen zeigen, dass die Motivation der Verkäufer stets individuell ist. Die unterschiedlichen Bedürfnisse rechtfertigen eine große Vielfalt an Modellen für die Immobilienverrentung. Allen Produkten ist gemeinsam, dass die Wohnung weiterhin selbst genutzt werden kann.

Wichtig ist zu wissen, dass der Immobilieneigentümer bei Verrentungsmodellen in der Regel zwei Ertragskomponenten hat.

  • Eine entgeltliche Zahlung, den Verkaufserlös – als Einmalzahlung oder Rente.
  • Und als unentgeltlichen Teil den Mietwert bis zum Lebensende.

Es findet also keine Reduzierung des Kaufpreises statt, sondern eine Aufteilung. Angesichts der deutlich gestiegenen Inflationsrate und der Mietsteigerungen ist das lebenslange mietfreie Nutzungsrecht ein wertvolles Asset.

Für den Erfolg der Produkte ist jedoch ausschlaggebend, sowohl für die Verkäufer als auch für Investoren attraktiv zu sein. Daher ist ein Ausgleich der Interessen essentiell. Der Verkäufer kann die Wohnung weiter bewohnen und erhält wie beschrieben einen Verkaufserlös und das Nutzungsrecht. Der Käufer erhält im Gegenzug zu attraktiven Konditionen die Chance, Objekte in attraktiven Wohnlagen zu erwerben, die noch gar nicht auf dem Markt sind. Im Gegensatz beispielsweise zu Immobilienfonds ist es möglich, ein Portfolio aus Nießbrauchimmobilien zusammenzustellen, das regional über ganz Deutschland gestreut ist. Denn der neue rechtliche Eigentümer muss sich nicht um die Nießbrauchimmobilien kümmern, die laufenden Kosten und Instandhaltung liegen bei den Bewohnern, die ihre Wohnung, ihr Haus teilweise schon seit Jahrzehnten kennen und sich weiter darum kümmern.

Fazit: Insbesondere die Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht mit einer sofortigen Einmalzahlung und der Absicherung des Nießbrauchs an erster Rangstelle im Grundbuch wird den Bedürfnissen des Verkäufers gerecht. Die Erfahrungen zeigen, dass Seniorinnen und Senioren diese als Lösung für individuelle Wünsche, in aller Regel zur Unterstützung der Familie, nachfragen und einsetzen. Den Produkten wohnt daher eine starke soziale Komponente inne. Möglich sind diese Lösungsangebote aber nur durch Investoren, für die das Engagement auch ökonomisch sinnvoll sein muss.

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